随着“集体停贷”事件的发酵，慢慢地舆论转向了针对预售资金监管问题、继而是商品房预售制度存废的讨论，甚至“有网红经济学家呼吁废除预售制”。
有一篇流传甚广的文章《作业不抄全的代价》，主要观点认为，预售制是抄香港“卖楼花（兴建中的物业）”的作业没抄全。
置业都可算是每个人最重要的投资（尽管也有所谓“刚需”的概念流传，但投资才是其本质）。今天这篇文章就稍展开讲一下。
二战后香港住宅损毁严重，大量移民涌入，社会基层居住于徙置区，增加房屋供给及降低购房门槛成当务之急。在此背景下，霍氏把早年开杂货店卖咸鱼豆豉时向供货商“付定金、找尾数”这种每天必做的功课移植到地产业，1953年底首创“卖楼花”及分期付款的供楼方式，一举大获成功，该做法随之传遍东南亚乃至全球主要经济体。
购买楼花涉及很多风险，比如购房者在购买时并没有机会看到现房，容易被样板间、销售广告资料等误导，但最大的风险是发展商（即开发商）可能欠缺资金完成建筑工程——“烂尾”。
随着楼市蓬勃发展，香港坊间炒卖楼花接近疯狂，上世纪60年代爆发地产金融危机，一大批地产商倒闭，这一时期出现的烂尾楼中最知名的，是位于鲗鱼涌的“怪兽大厦”（《变形金刚4》在此取景）。原发展商因楼花挤兑而跑路，其后由五间地产公司合作接力，改为海山楼、海景楼、福昌楼、益发大厦及益昌大厦等五座唐楼。该次事件也促使香港《预售楼花同意书》制度出台，政府规定发展商申请《预售楼花同意书》，证明他们具备足够技术和资金完成项目，保障消费者权益。
我国内地的商品房预售制度，正式建立始于1994年先后出台的《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》。
但早在1983年和1986年，深圳（《深圳经济特区商品房产管理规定》）与上海（《关于商品房预售工作的几点通知》）等地便率先开展了商品房预售试点。除了深圳、上海，在预售制度正式建立前，广州、珠海、福州、厦门市、昆明、贵阳、太原等多地都有商品房预售的情况。
值得一提的是，出台商品房预售制度，住建部门并不是邯郸学步，而是对当时世界主要经济体的房地产制度进行了充分研究的。例如，在1988年前后，建设部房地产业司先后组织编印了《国外住宅法规选编》《房地产法规选编（附录：香港、台湾地区法规）》等等。
商品房预售制度存废之争，实际上也由来已久，甚至该制度尚未出台已经有了，远比网文所论要复杂。
其中，最激烈的一次讨论，就是2005年8月15日中国人民银行房地产金融分析小组发布《2004中国房地产金融报告》，指出很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，并明确提出“考虑取消房屋预售制度”建议，由此引发轩然大波。
人民银行该项建议引来房地产行业的强烈反对，当时住建部还立即作出了反应，召集若干房地产商“论证一番”后，由建设部新闻发言人于8月24日正式表态，近期不会取消商品房预售制度。
尽管在2006年全国两会上，33位全国人大代表联名建议取消商品房预售制度，但并没有促成该制度的终结。
距离那一轮激烈的房屋预售制度存废之争已经过去了17年，问题只是搁置，到底要不要取消以及何时取消这项制度，仍然悬而未决。
在众多观点中，笔者非常认同的一种观点是：出现烂尾楼，症结不是在预售制，而是在于购房者权益的保护。
如何保护购房者权益呢？
下文我们比较一下内地与香港商品房预售制度的异同：
一、出售楼花的管制（商品房预售的管制）
内地采取准则主义和核准主义相结合的办法，法律、法律法规明确规定开发商必须符合法定条件，并向政府房地产管理部门申请，取得预售许可证后，才可以出售楼花。商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
香港地区对出售楼花的管制方法采用的是地政总署预售楼花同意方案和非地政总署预售楼花同意方案（简称同意方案和非同意方案）。
“同意方案”类似内地的管制办法，政府部门行使审批的职能。受“同意方案”管制的楼花，大多是建于新批出土地上的物业，发展商必须承诺遵守若干条件即“同意条款”，才能获得地政总署同意发售楼花。
“同意方案”中的很多条文都保障了购房者的权益，相关的条文包括：发展商须证明拥有足够的财政能力完成发展楼盘；有关交易须采用买卖合约模板，该模板包括了保障购房者的条文，并已得到香港律师会、地产建设商会及专业团体的同意；购房者购买楼花所付的款项须存入楼款保管人账户，以缴付楼盘的建筑费用；规定售楼说明书及广告必须登载的资料；公开发展商与专业顾问之间有可能出现的利益冲突；购房者在发展商不能完成物业的情况下有权取消合约等。
受“同意方案”规管的楼宇买卖，地政总署可以对违规的发展商采取相应的行动。对轻微的违规如未如期登记已签署的买卖合约，地政总署可向发展商发出警告，要求发展商纠正有关违规事项。对较严重的违规，地政总署可暂时取消或收回其预售同意书，禁止该物业继续进行预售，甚至重收土地。
“非同意方案”，即不受同意方案管制的楼花，是指因不受批地条款限制，不必向地政总署申请就可出售的楼花，例如把战后兴建楼宇拆除重新发展的物业。这类楼花的买卖，由香港律师公会负责执行。香港律师公会依照特定规则及使用统一标准楼花买卖合约来办理，内容与受“同意方案”管制的楼花买卖合约大同小异。该方案由香港律师会监管，就预售楼花项目而要求律师遵守一些专业规则，允许同一间律师楼代表买卖双方，而代表律师须承诺确保买方受到与同意方案类似的保障。如未能切实遵守此方案的规则，有关律师会被视为专业失当及可被买方追讨赔偿。
二、楼花的转让（预售商品房转让）
在内地，1995年《城市房地产管理法》规定的是“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但随后长期并无全国性的法律、行政法规对此予以明确规定。
2005年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》发布，国务院下定决心，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
香港地区，当前楼花可以自由转让而不受到法律限制，但可能会受到发展商与购房者之间的合约限制。
另外，香港政府对于“炒楼花”的打击，主要通过印花税，港人称为“辣招税”，包括额外印花税、双倍印花税、买家印花税。
在香港买房，印花税是最昂贵的周边开支。一个价值500万元的“上车盘”，拥有香港永久性居民身份首次置业的买家需要支付印花税达15万元，非首次置业或非本地永久居民的买家，税务豁免较少，支出更高。
另外，为了打击炒楼，还出台一系列收紧信贷、减少资金流入房地产市场的金融措施，近年还尝试推出“空置税”出台（2019年香港政府曾经向立法会提交《2019年差饷（修订）条例草案》，拟推出一手楼空置税, 目的是通过征收额外的差饷, 鼓励一手私人住宅物业可以尽快推出市场, 令私人物业市场能够有足够供应。由于一手楼空置税在社会上有极大反响, 香港经济亦在疫情下受到负面影响, 2020年11月正式撤回）。
三、许可证制度
在内地，实行预售许可证制度。任何开发商要出售“楼花”，均必须领取商品房预售许可证，并且在刊登广告时载明许可证的号码。若是向境外的组织或个人出售，还必须领取商品房外销许可证。
香港地区，香港住宅预售制度伊始也存在漏洞，只要符合“同意方案”或“非同意方案”的要求，就可以出售楼花，政府的地政处或香港律师公会不会另行颁发许可证。
直至2003年“均来集团”旗下茵翠豪庭及爱琴湾双双爆出烂尾，特区政府借机完善《预售楼花同意书》制度，出台《一手住宅物业销售条例》，从资质背书、资金监管、买方保障三个方面加强管制。2004年推出的四项改善措施包括：
（一）在建筑按揭中列明，一旦买家已缴付全数楼价，在楼盘落成后，业主所享有的权益优先于承按银行；
（二）发展商、认可人士、律师和承建商之间的私人及财务关系须予以披露；
（三）改善楼款保管人账户的管理；
（四）澄清认可人士的专业角色。还特别成立了一手住宅物业销售监管局，让信息披露及时、完整。这些制度的目的，是保证楼盘可如期完成，而非保证买家在发展商被清盘时取回费用。如果一旦发展商被清盘，买家可以以债权人的身份追讨赔偿。
决定购买之前，购房者可以向发展商确定该物业是否已获得地政总署发出的《预售楼花同意书》，或查阅地政总署的网页，上面会公开地政总署所批出预售楼花同意书及转让同意书的详情。发展商及地产代理（地产中介）不得在发展商获发《预售楼花同意书》前，收取任何订金或“留位费”。
四、预售款的监管
出售楼花所得款项（预售资金）能否得到有效监管，是保障小业主的利益的关键。
在香港地区，无论是“同意方案”或“非同意方案”均要求卖出房源的订金必须存入存放于发展商所聘律师楼的信托户口。
发展商需先付款给建筑商，完成一定工序，取得建筑师证明书（俗称“则师证明书”）后，才可申请在信託户口取回建筑费，确保购房者的订金是用来支付建筑费。
这相当于“实报实销”，确保资金不被挪作他用，除非建筑师发出的证明书有问题，让发展商可非法取回资金，否则很难出现拖欠建筑款项的问题。
在香港目前的预售楼花制度下，即便发展商中途清盘，用以兴建物业的信托账户不会受到影响，最大影响只是延迟交楼以及交楼时的产权转换。
而如果出现了延迟交楼，买家一是可以等待开发商交楼（经过清盘则由不同的开发商接盘），二是可以“踢契”（实为“业权质询”，买家拒绝完成交易），取回已支付楼价与利息。具体程序《一手住宅物业销售条例》中有明确规定。
在内地，关于预售资金监管，长期没有全国层面的立法，存在“先天不足”。
2010年住建部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）给出了整体政策框架。
2015年住建部办公厅印发的《房屋交易与产权管理工作导则》则要求各地应建立商品房预售资金监管制度，制定本地区商品房预售资金监管办法，明确监管主体、监管模式。
2022年初，住建部、人民银行、银保监会出台了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，要求招标确定监管银行，按预售许可设立监管账户，合理确定监管额度，保障资金专款专用，按工程进度及时拨付资金，商业银行依约履行账户管理责任，实行资金全过程监管，等等。
在地方规范上，最早关于预售资金监管的规范性文件是1995年12月1日发布的《广州市关于加强商品房预售款管理的通知》，规定预售房款必须存入专控账号。
2021年以来，漳州、厦门、苏州、无锡、珠海、北京、石家庄、重庆、济南、天津、青岛、西安、成都、南通等多个地区先后印发了《商品房预售资金监管办法》，旨在规范商品房预售资金监管，弱化预售资金的融资功能。
但“药”还没见效，“停贷”便如潮水涌来。
在此之前，全国性的法律、法规并没有细致规定如何监管有关款项，仅有部分地方性法规要求开发商必须与监管机构订立监管协议或方案。预售资金的监管机构通常是开发商委托的金融机构，而不是像香港那样由专业的律师事务所监管。
五、律师的作用
香港地区，无论是“同意方案”或“非同意方案”，发展商均会委托律师办理有关出售楼花事宜。
《一手住宅物业销售条例》更规定，发展商必须在售楼说明书中作出警示，建议买方聘用一间独立的律师事务所在交易中代表买方行事。
而不管买方是否另外委聘律师，均需要承担发展商委托的律师费用。在“同意方案”中，发展商代表律师还必须做出一份法定声明，证明发展商已经符合出售楼花的条件。
在内地，律师在商品房买卖过程中的作用被大大忽视了。
房地产开发商可自行向政府住房建设部门申请预售许可证，法律并没有要求开发商必须聘请律师代为申请，也不存在向香港那样由律师向有关政府部门作出声明。
消费者购买预售商品房通常直接前往开发商售楼部或通过房地产中介，需要委托律师办理的情况不多。对消费者而言，律师发挥作用主要是楼盘“暴雷”、消费者与开发商或与中介发生了合同争议之后。
常见购房者在售楼部忙乱地签了一大堆文件，大多数只能简单记得价格、面积和交房时间。
但是，商品房预售涉及的法律专业知识和细节是非常多的。购房者往往在与开发商“对簿公堂”时才发现被自己签过的文件“打脸”。
事实上，内地律师能发挥的作用绝不仅于此。根据中华全国律协的指引和各律所的一般实践，律师能够为消费者、行政机关、开发商等各类主体提供的服务是非常广泛的，包括消费者权益保护、土地、拆迁、招投标、建设工程、商品房买卖、二手房买卖、物业管理、房屋租赁、建筑物区分所有权、城中村改造、保障性住房为主的房地产投融资等涉及的诉讼、非诉各类法律服务。